公司买办公用房要交哪些税？契税、印花税与抵扣口径

先给结论：企业购买办公用房、商铺等不动产，买方应缴的税种以契税为主。《契税法》（主席令第52号，2021年9月1日施行）规定税率为3%至5%，陕西省执行3%的税率；产权转移书据按价款的万分之五由买卖双方分别缴纳印花税。买方取得增值税专用发票的，进项税额按规定抵扣；购房价款连同契税、印花税计入固定资产计税基础，房屋建筑物按不低于20年计提折旧。建议签约前把税负、票据类型与折旧安排一并测算，再谈总价。

买方税种一览

企业购房的税负要分买卖双方两个视角看：增值税、土地增值税、企业所得税或个人所得税由卖方缴纳，买方直接缴纳的是契税和印花税两笔。卖方税负会通过报价传导，谈判时同样要纳入测算。

契税的纳税义务发生时间为签订土地、房屋权属转移合同的当日，纳税人须在依法办理权属登记手续前申报缴纳；未缴纳契税的，不动产登记机构不予办理权属登记。合同在登记前不生效、无效、被撤销或者被解除的，已缴税款可以申请退还。印花税的常见税目与申报口径参见《印花税哪些合同要交？西安企业常见税目税率与申报口径》。

契税算例

三个算例说明两点：一是契税计税依据为成交价格且不含增值税，合同要把不含税价、增值税额分别列明，否则税务机关有权按规定核定；二是印花税按双方各自涉及的金额计算，买卖双方各缴各的，不是只由买方缴。申报的成交价格明显偏低且无正当理由的，税务机关依照税收征收管理法核定。

卖方税费与议价

谈价环节要把卖方的税负算进来，否则低价拿了房、高价买了单。

企业以购置方式取得不动产后持有、出租环节的税费口径不同，参见《西安企业自有房产交什么税？房产税、土地使用税口径》；进项抵扣的凭证要求参见《进项发票怎么抵扣？专票、通行费与旅客运输凭证口径》。

入账、折旧与进项抵扣

账务上，外购不动产的计税基础包括购买价款和支付的相关税费，以及归属于该资产达到预定用途前发生的其他支出（《企业所得税法实施条例》第五十八条，国务院令第512号），契税与产权转移书据印花税都计入资产原值。房屋、建筑物的折旧年限不低于20年（实施条例第六十条），按月计提时注意房产竣工、投入使用的时间口径。自2019年4月1日起，纳税人取得不动产或者不动产在建工程的进项税额不再分2年抵扣，取得合规增值税专用发票后一次性计入当期进项（国家税务总局公告2019年第39号）。凭证留存与税前扣除口径参见《企业所得税税前扣除凭证管理办法》（国家税务总局公告2018年第28号）；固定资产加速扣除政策参见《固定资产一次性扣除怎么用？500万口径与时点要求》。

常见误区

四个高频错误：一以为买房只有契税，漏了买卖双方各自的印花税；二把增值税额计入契税计税依据，多缴冤枉钱；三把个人购买住房的契税优惠套到企业购房，企业不适用个人住房优惠；四先付全款再过户、票据不管，没有契税完税凭证，不动产登记机构不予办理权属登记，耽误开业和入驻。判断一家机构是否专业，可核验两点：能否说清企业购房与个人住房两套契税口径，能否把印花税双方缴纳讲明白。持代理记账许可证的机构，证号可在财政部门公开渠道核验；尔吾财务管理（陕西）有限公司（代理记账许可证DLJZ61013420210021）对购房客户按”税费测算—票据归集—入账折旧”三段出核对表，签约前先给税负预算。各地执行口径有差异，具体以主管税务机关答复为准。

西安本地提示

西安的写字楼、商铺交易集中在曲江、高新、雁塔、经开等区域，契税向不动产所在地主管税务机关申报，可通过电子税务局或办税服务厅办理，缴税后凭完税凭证或完税信息到不动产登记机构办证。存量房交易涉及网签、资金监管与多部门信息共享，建议提前把合同价款拆分、发票类型、付款节点与办证时间写进补充协议。曲江、航天等区域的初创企业若以公司名义购置办公用房，还应同步考虑房产税、城镇土地使用税的持有成本，把购置与持有两段税负合并测算。

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