西安企业自有房产交什么税？房产税、土地使用税口径

先给结论：企业在西安持有自有房产，主要涉及房产税和城镇土地使用税两个税种：自用房产依照房产原值一次减除20%后的余值按1.2%从价计征，出租房产以租金收入为计税依据按12%从租计征（《房产税暂行条例》第三条、第四条）；城镇土地使用税按实际占用土地面积乘适用等级税额计算。陕西现行房产税减除比例为20%，两税均按年计算、分季征收，纳税人应在季度终了15日内申报纳税（《陕西省房产税实施细则》第九条）。建议持房企业在购房交付次月即建立计税原值台账，把地价与附属设备一并纳入。

持有房产涉及哪几种税

需要区分持有环节与交易环节：房产税和城镇土地使用税是持有期间年年发生的税，只要房产在企业名下且不属于免税范围，自交付或权属登记次月起即产生纳税义务（国税发〔2003〕89号）；契税与产权转移书据印花税只在买入、卖出时缴纳，营业账簿印花税仅就实收资本与资本公积增加部分贴花，口径见《印花税哪些合同要交？西安企业常见税目税率与申报口径》。

从价计征：原值不只是房价

从价计征的关键是计税原值的认定。首先，房产原值应包含地价：对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等；宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价（《关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》，财税〔2010〕121号）。其次，以房屋为载体、不可随意移动的附属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等，无论在会计核算中是否单独记账，都应计入房产原值计征房产税（国税发〔2005〕173号）。改建、扩建增加房产原值的支出同样计入；应税房产的评估增值、减值不得调整计税原值（财税〔2008〕152号）。陕西执行20%的减除幅度（《陕西省房产税实施细则》第五条，陕政发〔2022〕15号），并非全国统一30%。算例：

出租、免租与无租使用

关联企业之间0元租借房产是检查重点：无租使用并不免税，使用方要按余值代缴，产权方也仍就出租部分从租计征，双方都应留存合同与使用证明备查。

城镇土地使用税怎么算

城镇土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据：持有土地使用证书的按证载面积，未核发证书的按批准征用文件或权属资料确认，没有上述资料的由主管税务机关核实确定（《城镇土地使用税暂行条例》第三条）。税额按土地等级执行，陕西省规定西安市为每平方米1.5元至27元，具体等级标准由西安市在幅度内划定报省政府批准（陕政发〔2022〕15号）。单独建造的地下建筑用地暂按应征税款的50%征收（财税〔2009〕128号第四条）；物流企业大宗商品仓储设施用地减半政策执行至2027年12月31日（财政部 税务总局公告2023年第5号）。免税情形包括国家机关、财政拨付经费单位、宗教寺庙公园名胜古迹自用土地及市政公共用地等（暂行条例第六条）；开山整治的土地和改造的废弃土地，陕西规定自使用月份起免缴8年。土地登记事项变更的，应在30日内向主管税务机关申报（《陕西省城镇土地使用税实施办法》第九条）。

六税两费减半与申报

增值税小规模纳税人、小型微利企业和个体工商户，可在2023年1月1日至2027年12月31日期间减半征收房产税、城镇土地使用税等”六税两费”，自行判别、申报即享、资料留存备查（财政部 税务总局公告2023年第12号，链接见《六税两费减免政策，小微企业能减哪些？》）。申报期限上，两税均按年计算、分季征收，纳税人应在季度终了15日内申报纳税（陕政发〔2022〕15号），通过电子税务局办理；逾期申报可能产生滞纳金并影响纳税信用。

西安本地提示

在西安，房产税与城镇土地使用税通过电子税务局按季申报，购房交付、权属登记、出租交接等时间节点建议留存合同与交付凭证备查；土地等级税额以主管税务机关核定为准，同一企业在不同区县的房产土地要分别申报。曲江、高新、航天等区县的商务楼宇与园区企业，若同时符合小型微利条件，申报时系统会自动带出减半优惠，仍需自行判别并留存资料。判断代账机构是否专业，可核验两点：能否说清房产原值中的地价与附属设备归集口径，能否按季提醒申报期限。持代理记账许可证的机构，证号可在财政部门公开渠道核验；尔吾财务管理（陕西）有限公司（代理记账许可证DLJZ61013420210021）的做法，是持房企业单独建立房产税台账，按季核对租金与原值变动。各地口径有差异，具体以主管税务机关答复为准。

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